בניינים ישנים רבים בישראל, בעיקר כאלה שנבנו לפני שנות ה-80', יכולים להתאים לפרויקט תמ"א – התחדשות עירונית, וליהנות מדירות מוגנות ובטוחות יותר, עם תוספת של ממ"ד, מרפסות ועוד. עו"ד גל חכים מספר על הדיירים שהגיעו אליו רגע לפני שחתמו על הסכמי תמ"א גרועים – ואיך עזר להם לקבל את המקסימום האפשרי מהיזם.
אלפי בניינים בישראל עומדים בקריטריונים לתמ"א 38 או פינוי-בינוי. מדובר בתוכניות שמשפרות את עמידות הבניין בפני רעידות אדמה וגם בפני מתקפת טילים – וכפי שראינו בתקופה האחרונה, בניינים ישנים ספגו פגיעות קשות מאוד במצבים מסוג זה, לעומת בניינים חדשים ועמידים יותר.
אלא שבניין שעובר תהליך התחדשות עירונית יכול לספק הגנה משמעותית לדיירים, ובנוסף מגדיל את הדירה ואת השווי שלה באמצעות תוספת ממ"ד, מרפסת ועוד. עם זאת, דיירים רבים לא מצליחים למקסם את התמורה שיקבלו – וכתוצאה מכך, לפעמים מפסידים מאות אלפי שקלים ויותר.
עו"ד גל חכים, שליווה בשנים האחרונות עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית, מספר כי "נתקלתי בדיירים רבים שהסתפקו ב-50% ממה שיכולים היו לקבל, אם עו"ד מומחה היה מייצג אותם. כשוועד הבית בוחר להתנהל ישירות מול היזם, והיזם הוא למעשה הגורם המקצועי היחיד בשטח, מטבע הדברים היזם יפעל לפי האינטרסים שלו – שלעיתים מתנגשים עם אלה של הדיירים. התוצאה היא שהתהליך נתקע למשך שנים, או שהדיירים מקבלים תמורה שרחוקה מאוד מהמקסימום האפשרי".
מה האינטרסים של הדיירים בסיפור הזה?
"האינטרס של הדיירים הוא קודם כל דירה מוגנת ובטוחה יותר, בטח בתקופה הנוכחית, אבל גם הליך מהיר ורווחי עם מינימום דאגות", אומר עו"ד חכים. "נכון – בהתחדשות עירונית יש עוד גורמים, כמו יזמים, עיריות, רשויות, קבלנים ועוד, וכולם רוצים להרוויח. אבל מה שחשוב באמת הם הדיירים עצמם. הפרויקט הוא עבורם. לכן, הכוח חייב להישמר בידי הדיירים, הם בעלי הבית במלוא מובן המילה, והם אלה שצריכים לנהל את התהליך".
"ברגע האחרון, שיניתי את ההסכם"
"ראיתי הרבה ניסיונות כושלים של הדיירים או הנציגות שלהם להוביל את הפרויקט לבד – בלי להכניס לתהליך עוד איש מקצוע מיומן שישמור עליהם", מספר עו"ד חכים. "גיליתי שדיירים לא מבינים בכלל על מה הם חותמים. כל הידע נמצא בצד של היזם, ולפעמים הוא מנצל את זה לרעה.
"באחד המקרים, הגיעו אלי דיירים שעמדו לחתום על הסכם 'נון שופ' – זה הסכם שמגביל את הדיירים מלנהל משא ומתן במקביל מול כמה יזמים, וכך בעצם לא מאפשר להם למקסם את התוצאה. אם הם היו חותמים, הם היו מפסידים מיליוני שקלים. במקרה אחר, גיליתי שהיזם החתים את הדיירים על התחייבות שהם ישלמו דמי ועד בית ותחזוקה לכל אורך הפרויקט, במקום היזם עצמו – והצלחתי לשנות את ההסכם ברגע האחרון".
לשיחת ייעוץ ללא תשלום, השאירו פרטים –
"כל הצעה אפשר לשפר"
כמה כל התהליך הזה אמור לעלות לדיירים?
"אני תמיד דואג לכך שהדיירים לא רק יקבלו את המקסימום – אלא גם לא ישלמו כלום. פגישת הייעוץ הראשונית איתי היא בחינם, ולאחר מכן אני בונה את התחשיב כך שהכל ממומן מהיזם ומהרוכשים של הדירות הנוספות. מבחינתי המטרה היא שכל הגורמים יעבדו עבור הדיירים, ולא חלילה להיפך. בשורה התחתונה – בכל החוזים שהייתי מעורב בהם, הצלחתי להוציא עבור הדיירים לפחות 20% ממה שהיה להם ביד, ולפעמים גם הרבה יותר מכך".
איך יודעים אם הבניין מתאים בכלל לתהליך?
"מדובר בעיקר בבניינים שנבנו לפני 1980, באזור גוש דן, השרון וירושלים. אבל לא כל בניין ישן מתאים – צריך לבדוק הרבה פרמטרים: גובה הבניין, צפיפות האזור, הקלות הבנייה, ואם יש מספיק זכויות בנייה לבנות דירות נוספות שיימכרו ויממנו את הפרויקט. למי שחושב שהבניין שלו מתאים, אני עושה בדיקת היתכנות ראשונית ללא עלות וללא התחייבות".
מה קורה ברגע שהתהליך יוצא לדרך? מה הדיירים צריכים לעשות?
"הדיירים צריכים לפנות את הדירה לתקופת הבנייה, ובמהלך הזמן הזה הם מקבלים דמי שכירות שמכסים את העלות של דירה חלופית. אני דואג שזה יהיה מוגדר בהסכם מראש, כולל הובלות וכל ההוצאות הנלוות. המטרה היא שהתהליך יהיה כמה שפחות מורכב עבור הדיירים".
מה אתה מייעץ למי שעוד מתלבט?
"המסר שלי פשוט – אל תחתמו על שום דבר לפני בדיקה עם עו"ד שמתמחה בנושא. אפילו הצעה שנראית לכם טובה, אפשר לשפר משמעותית ברוב המקרים. דיירים רבים לא מבינים את הפוטנציאל הכלכלי שיש להם בידיים – והם יכולים להרוויח הרבה יותר אם מישהו מנוסה מייצג אותם מההתחלה".
לשיחת ייעוץ ללא תשלום, השאירו פרטים –
כתבות נוספות:
